Análisis Integral de la Necesidad de Regulación de los Alquileres de Corta Estancia en Venezuela para el Desarrollo del Turismo Sostenible

Por Raymond Orta Martínez desde RaymondOrta.Com

La transformación paradigmática del sector turístico a nivel global ha estado signada durante la última década por la irrupción y consolidación inexpugnable de las plataformas de economía colaborativa, un fenómeno que ha reconfigurado drásticamente las dinámicas de alojamiento, la comercialización de destinos y los patrones de consumo de los viajeros. En la República Bolivariana de Venezuela, la penetración de este ecosistema digital ha cobrado una dimensión excepcionalmente compleja, operando en la intersección de una crisis macroeconómica prolongada, un marco legal inquilinario altamente restrictivo y un sector turístico tradicional que pugna por su recuperación. La proliferación de los alquileres de corta estancia o alojamientos de renta temporal (conocidos globalmente como short-term rentals o STR), facilitada tanto por agregadores globales como Airbnb como por el surgimiento de vigorosas iniciativas tecnológicas locales, ha desatado una disrupción sin precedentes en la industria de la hospitalidad nacional.

Este entramado emergente opera en la actualidad en un profundo vacío regulatorio. Si bien ha proporcionado una válvula de escape económica invaluable para miles de propietarios frente a la contracción económica, permitiéndoles monetizar activos inmovilizados, simultáneamente ha detonado severas externalidades negativas. El presente informe examina de manera exhaustiva la arquitectura socioeconómica, operativa y jurídica de los alquileres de corta estancia en Venezuela. A través de un análisis profundo del marco legal vigente, las asimetrías competitivas denunciadas por el gremio hotelero, los impactos en la convivencia bajo el régimen de propiedad horizontal y la revisión exhaustiva de las tendencias del derecho comparado, se fundamenta la necesidad ineludible de diseñar un marco regulatorio moderno. El objetivo teleológico de dicha política pública no debe orientarse hacia la prohibición o asfixia del turismo colaborativo, sino hacia su integración armónica dentro del sistema turístico nacional, garantizando la equidad fiscal, la seguridad ciudadana, la convivencia residencial y la elevación de la calidad del servicio en aras de un desarrollo verdaderamente sostenible.

Contexto Macroeconómico y la Dinámica del Mercado Inmobiliario Turístico

Para dimensionar correctamente la magnitud estructural del fenómeno de los alquileres de corta estancia en Venezuela, resulta indispensable enmarcarlo dentro de la coyuntura económica que ha atravesado la nación. La contracción acumulada del Producto Interno Bruto (PIB), los prolongados ciclos de hiperinflación y la progresiva dolarización transaccional de facto alteraron severamente tanto la valoración como el uso estratégico de los activos inmobiliarios. Históricamente, el sector inmobiliario venezolano fue concebido por la clase media y alta como el principal refugio de valor y vehículo de ahorro a largo plazo. No obstante, las estrictas regulaciones inquilinarias introducidas a principios de la década de 2010 transformaron una porción inmensa de este parque inmobiliario en capital inerte, caracterizado por altos costos de mantenimiento y nula rentabilidad.

En este escenario de asfixia financiera, las plataformas de alquiler vacacional surgieron no simplemente como una opción de inversión turística, sino como un mecanismo de supervivencia y resiliencia patrimonial. Propietarios con inmuebles desocupados —muchos de ellos producto de la masiva diáspora venezolana que dejó viviendas vacías a cargo de familiares— encontraron en el arrendamiento de corta estancia una vía expedita para generar ingresos en divisas, sortear los estrictos controles de arrendamiento tradicional y financiar el mantenimiento de sus propiedades frente al deterioro. De acuerdo con métricas recientes derivadas de agregadores de oferta turística, se estima la existencia de aproximadamente 29.956 alquileres vacacionales disponibles en el territorio venezolano¹. Esta cifra revela una capilaridad masiva del modelo, penetrando prácticamente todas las geografías del país.

La distribución espacial de esta oferta revela una concentración predecible en los principales polos urbanos y destinos turísticos tradicionales, pero con características altamente adaptadas a la realidad nacional. En la ciudad capital, Caracas, se contabilizan más de 1.880 propiedades listadas, con precios base que promedian los 50 dólares estadounidenses por noche a lo largo del año². Esta oferta se concentra abrumadoramente en municipios del este de la ciudad (Chacao, Baruta, Sucre), específicamente en urbanizaciones de perfil comercial y corporativo como Las Mercedes, Altamira, Los Palos Grandes y El Rosal². Hacia el interior del país, ejes costeros como Lechería en el estado Anzoátegui, la Isla de Margarita en Nueva Esparta y el Parque Nacional Morrocoy en Tucacas (estado Falcón) exhiben una densa aglomeración de villas, apartamentos de lujo y casas vacacionales⁴. Zonas de montaña, como la Colonia Tovar (Aragua) y los estados andinos, particularmente San Cristóbal (Táchira), también muestran un dinamismo importante, con cientos de propiedades listadas para alquiler temporal⁴.

Una observación profunda de las descripciones de estos inmuebles en las plataformas revela un fenómeno singular del mercado venezolano: la infraestructura básica de servicios públicos ha sido privatizada y empaquetada como una amenidad de lujo (o ventaja competitiva). Frente a las intermitencias del sistema eléctrico nacional y el racionamiento de agua potable, los anuncios de alquileres temporales destacan prominentemente la disponibilidad de «planta eléctrica 100%», «pozo de agua profundo», «tanques subterráneos de 23.000 litros» e «internet satelital de alta velocidad»². Esta sofisticación de la oferta particulariza el fenómeno venezolano: el anfitrión colaborativo no solo compite ofreciendo una cama, sino garantizando una continuidad operativa y de confort que el Estado ha dejado de proveer de manera ininterrumpida y que a la hotelería tradicional le cuesta cifras exorbitantes mantener.

Ecosistema de Plataformas: De la Presencia Global a la Innovación Endógena

El análisis del alojamiento turístico colaborativo en Venezuela exige comprender la dicotomía entre las plataformas internacionales consolidadas y las iniciativas tecnológicas de matriz nacional, las cuales responden a presiones del entorno radicalmente distintas.

El Rol Dual de Airbnb: Limitaciones Financieras y Ayuda Humanitaria

La penetración de la plataforma global Airbnb en Venezuela ha enfrentado obstáculos estructurales severos derivados del complejo marco de cumplimiento normativo (compliance) internacional y las sanciones financieras. Específicamente, Airbnb no posee la capacidad operativa para procesar pagos directamente hacia cuentas bancarias domiciliadas en instituciones financieras venezolanas⁸. Esta restricción obliga a los anfitriones venezolanos a poseer instrumentos financieros en el extranjero (típicamente cuentas en Estados Unidos, Panamá o la Unión Europea) para poder liquidar los ingresos generados por sus reservas⁸. Desde una perspectiva macroeconómica, esta fricción financiera fomenta una fuga de capitales técnica, ya que las divisas generadas por el turismo receptor e interno se compensan y mantienen en jurisdicciones extranjeras, sin ingresar al torrente financiero del país.

Sin embargo, el impacto de las plataformas globales no se circunscribe exclusivamente al ámbito comercial. Un análisis exhaustivo del accionar de plataformas de economía colaborativa en Venezuela revela una dimensión filantrópica y de asistencia en desastres que añade capas de complejidad al debate regulatorio. Airbnb.org, una organización sin fines de lucro vinculada a la empresa matriz, ha desempeñado un rol activo proporcionando alojamiento de emergencia gratuito durante situaciones de crisis en Venezuela⁹. En el contexto de actividades sísmicas de gran magnitud, la organización se ha asociado con entidades de primera intervención como Rescue Response International y CADENA International, financiando las estancias para que el personal humanitario y de rescate pueda operar con bases logísticas seguras⁹. Esta dualidad de las plataformas, que oscilan entre la intermediación comercial pura y la provisión de infraestructura civil de emergencia, subraya que cualquier marco regulatorio no puede ser simplemente punitivo, sino que debe contemplar las externalidades positivas que estas redes de alojamiento disperso pueden ofrecer al Estado en tiempos de crisis.

La Emergencia de la Plataforma Endógena: El Caso ESTEI

Como respuesta directa a las ineficiencias del mercado generadas por las restricciones bancarias internacionales y la necesidad de una plataforma hiper-localizada, ha surgido una adaptación endógena de la economía colaborativa impulsada por el emprendimiento tecnológico venezolano. El caso de estudio más prominente en la actualidad es la plataforma ESTEI, lanzada recientemente y que ha logrado una tracción vertiginosa en el mercado inmobiliario y turístico nacional.

Presentada al mercado con el respaldo institucional de la Universidad Católica Andrés Bello (UCAB) y promocionada por figuras prominentes del turismo nacional como la periodista Valentina Quintero, ESTEI ha sido diseñada por sus fundadores (Mauricio Mundó y Rossana Rodríguez) para democratizar el acceso al mercado de alquileres vacacionales adaptándose a la idiosincrasia transaccional del país¹⁰. En un lapso sumamente breve desde su lanzamiento, la aplicación ha consolidado un portafolio cercano a las 1.000 opciones de hospedaje, logrando presencia activa en 22 de los 24 estados del territorio nacional¹⁰.

El factor genuinamente disruptivo de esta plataforma endógena radica en su arquitectura financiera. A diferencia de las corporaciones globales, ESTEI permite procesar transacciones utilizando pasarelas de pago profundamente arraigadas en la economía cotidiana venezolana, aceptando liquidaciones a través del sistema de Pago Móvil interbancario, transferencias directas en bolívares y pagos en divisas a través de plataformas P2P como Zelle¹⁰. Esta innovación tecnológica elimina la barrera de entrada para la inmensa mayoría de la población que no posee cuentas en el extranjero, permitiendo a cualquier propietario —desde el dueño de una casa modesta en el interior del país hasta el inversionista en Caracas— transformar sus inmuebles subutilizados en activos productivos¹¹.

Desde una perspectiva jurídica y de estructuración de mercado, la plataforma nacional actúa estrictamente como un intermediario digital, estableciendo una tarifa de servicio (comisión) altamente competitiva equivalente al 3% sobre el subtotal de la reserva¹². A esta tarifa base se le adicionan los tributos correspondientes exigidos por la legislación tributaria nacional, tales como el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto a las Grandes Transacciones Financieras (IGTF), demostrando una integración temprana con el marco fiscal general¹². Adicionalmente, la plataforma implementa políticas de cancelación estructuradas (clasificadas como «Flexible» y «Moderada») que regulan de manera estandarizada los reembolsos, protegiendo los derechos de los consumidores y formalizando la relación anfitrión-huésped mediante términos y condiciones legalmente vinculantes¹². La aparición de ESTEI no solo democratiza el alojamiento, sino que precipita la urgencia de una regulación estatal, dado que la masificación del servicio ahora abarca todos los estratos socioeconómicos y capilariza la actividad comercial en el tejido residencial de forma generalizada.

El Conflicto con la Industria Hotelera: Asimetrías y Competencia Desleal

La maduración del ecosistema de alojamiento colaborativo ha colisionado frontalmente con la industria hotelera formal, generando un conflicto de intereses que ha sido vocalizado institucionalmente por organismos rectores del sector privado, como el Consejo Superior de Turismo (Conseturismo) y la Federación Nacional de Hoteles de Venezuela (Fenahoven), acompañados por organizaciones de posaderos de parques nacionales y asociaciones de hoteles de lujo (Avencitel)¹³. La matriz de opinión gremial denuncia la existencia de una «competencia desleal» fundamentada en profundas asimetrías operativas, estructurales, fiscales y regulatorias que amenazan la viabilidad financiera de las empresas constituidas legalmente¹³.

Para contextualizar el reclamo, es necesario observar el comportamiento estadístico reciente del sector turístico. El año 2021 fue calificado por Conseturismo como el período más devastador de las últimas dos décadas, con una caída generalizada del 30% en productos y servicios debido a los estragos de la pandemia y la parálisis económica¹⁵. Posteriormente, a medida que la economía ensayó una leve recuperación, las expectativas gremiales para el año 2023 eran sustancialmente optimistas, apalancadas en un aumento reportado de la movilización de pasajeros y una mayor conectividad aérea internacional y doméstica¹⁴.

Sin embargo, las cifras de cierre de temporada revelaron un fenómeno estadístico divergente y desconcertante para la hotelería: el incremento en el flujo de viajeros no se tradujo en un aumento correlativo de la ocupación hotelera. Durante las temporadas vacacionales altas de 2023, la ocupación hotelera promedio a nivel nacional se estancó en torno al 30%¹⁸. Los reportes de Fenahoven desagregan esta realidad de manera preocupante: regiones de alta densidad comercial e industrial, como el estado Zulia, registraron promedios inferiores al 20%; mientras que destinos icónicos como la Isla de Margarita reportaron una ocupación del 30% en temporada baja, logrando apenas alcanzar un 50% en los picos de asueto¹⁸. Como excepción a la regla, entidades como el Distrito Capital y el estado La Guaira mostraron métricas más robustas, rozando el 70% de ocupación en momentos específicos, impulsados predominantemente por la dinámica inelástica del turismo corporativo, delegaciones internacionales y turismo de negocios de corta estancia¹⁹.

El presidente de Conseturismo, Leudo González, y el presidente de Fenahoven, Alberto Vieira, han explicado sistemáticamente esta divergencia señalando el desvío masivo de la demanda de hospedaje hacia el mercado paralelo de apartamentos vacacionales y alquileres tipo Airbnb¹⁷. En Nueva Esparta, por ejemplo, el aumento en la llegada de vuelos no llenó los hoteles, ya que las familias optaron por alquilar apartamentos en condominios residenciales¹⁷. Los líderes gremiales reconocen pragmáticamente que el modelo colaborativo «llegó para quedarse»²³ y argumentan que la preferencia del consumidor es racional, dictada por la coyuntura del poder adquisitivo: alquilar un apartamento permite a grupos familiares numerosos alojarse bajo un mismo techo, diluyendo el costo per cápita, y brinda la posibilidad de cocinar, evadiendo los altos costos de los servicios de restauración comercial¹¹.

No obstante, la crítica gremial no se dirige a la innovación tecnológica, sino a la asimetría de costos artificial que permite al sector informal ofrecer tarifas predadoras. Esta asimetría puede desglosarse en múltiples dimensiones críticas que configuran el apalancamiento operativo de un negocio de hospitalidad.

Como ilustra la matriz, un empresario hotelero debe sufragar una inmensa carga operativa, pagar nómina, mantener en funcionamiento plantas de gasoil y plantas eléctricas industriales, mientras el anfitrión colaborativo, con un nivel mínimo de responsabilidad sobre el huésped o sobre incidentes de seguridad, percibe el pago íntegro sin deducir los costos institucionales¹⁴. Esta disparidad ha llevado a los gremios a solicitar vehementemente ante el Ministerio de Turismo y la Asamblea Nacional una revisión inmediata de la legislación sectorial para establecer regulaciones claras que equilibren el mercado, frenen la evasión de impuestos y aseguren una competencia leal¹³.

El Laberinto Legal: Vacíos, Contradicciones y el Arbitraje Regulatorio

La explosión de los alquileres de corta estancia en Venezuela ha germinado y prosperado en las profundas fisuras de un sistema jurídico que, concebido bajo paradigmas del siglo XX y signado por un intervencionismo estatal agudo, no previó la disrupción de la economía digital. El análisis sistemático del marco regulatorio nacional revela una desconexión crítica entre la legislación especial de arrendamientos, el régimen de propiedad horizontal y las leyes orgánicas rectoras del sector turismo.

La Exclusión Estratégica en la Ley de Arrendamientos

La piedra angular del régimen inquilinario moderno en Venezuela es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV), promulgada en el año 2011, instrumento que derogó parcialmente la normativa previa para concentrarse exclusivamente en el uso residencial. Esta ley introdujo un nivel de intervención estatal maximalista en las relaciones privadas, obligando a que la fijación de cánones de arrendamiento se realice a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) utilizando fórmulas de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, históricamente deprimidas y desfasadas de la inflación²⁵. Asimismo, estableció procedimientos administrativos gravosos para el desalojo y consagró derechos de preferencia adquisitiva irrenunciables, como el «Retracto Legal Arrendaticio», que obliga al propietario a ofertar la vivienda al inquilino bajo condiciones fuertemente reguladas si decide vender, exponiéndose a sanciones e incluso expropiaciones si incumple²⁵.

El rigor punitivo y estatista de la LRCAV generó un efecto paralizador fulminante en el mercado tradicional de alquileres a largo plazo. Los propietarios, ante el riesgo asimétrico de perder la propiedad o enfrentarse a inquilinos morosos imposibles de desalojar, optaron por retirar masivamente sus inmuebles del mercado. No obstante, la propia redacción de la normativa estableció una vía de escape. El Artículo 8 de la LRCAV, así como su predecesor, el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, exceptúa expresamente de su ámbito de aplicación a los hoteles, moteles, paradores turísticos y, de manera categórica, a los «inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico»²⁵. Igualmente, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014) excluye expresamente en su Artículo 4 a los inmuebles destinados a alojamientos turísticos vacacionales de las regulaciones de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE)³¹.

Esta excepción legal es el verdadero catalizador que propulsó la explosión del short-term rental en Venezuela. Al ampararse bajo la figura del «arrendamiento vacacional», los propietarios logran eludir por completo la jurisdicción fiscalizadora de la SUNAVI y las rigideces de la LRCAV. En este espacio desregulado, los contratos de alquiler temporal se rigen supletoriamente por la autonomía de la voluntad de las partes y las disposiciones generales del Código Civil venezolano²⁷. En consecuencia, el alquiler de corta estancia en Venezuela no debe entenderse únicamente como la adopción de un modelo de negocio global impulsado por la tecnología; es, fundamentalmente, un mecanismo de arbitraje regulatorio empleado de manera generalizada por los ciudadanos para proteger su derecho a la propiedad privada y evadir el riesgo sistémico de ocupación prolongada²⁵.

La Ineficacia del Registro Turístico Nacional (RTN) y el MINTUR

El Ministerio del Poder Popular para el Turismo (MINTUR) es el órgano rector encargado de dictar las políticas públicas y regular la actividad turística mediante la Ley Orgánica de Turismo (LOT). Esta ley es taxativa al establecer en su Artículo 46 que todos los prestadores de servicios de alojamiento turístico deben inscribirse obligatoriamente en el Registro Turístico Nacional (RTN)¹⁵. El RTN opera como el padrón fundamental que permite al Estado venezolano identificar a los actores económicos, emitir las licencias de turismo, exigir el cumplimiento de parámetros de calidad y cobrar los tributos sectoriales³³.

Las resoluciones emanadas del MINTUR, tales como la Resolución N° 005 (2015) y la Resolución N° 074 (2013), detallan exhaustivamente los complejos requisitos administrativos para la categorización e inscripción de hoteles, moteles, apartahoteles, campamentos y posadas de turismo¹⁵. Sin embargo, este pesado andamiaje burocrático fue concebido exclusivamente para infraestructuras comerciales a gran escala. Exigir la misma planimetría, certificaciones de viabilidad ambiental, permisos de bomberos de uso comercial y categorizaciones arquitectónicas a un propietario individual que alquila de forma intermitente su apartamento residencial resulta técnica, jurídica y materialmente inoperante³⁵.

Al no existir una tipología jurídica específica, simplificada y digitalizada para el «anfitrión colaborativo» dentro de los sistemas del RTN, la inmensa mayoría de la oferta canalizada a través de Airbnb o ESTEI opera en la más absoluta clandestinidad institucional. Esta ausencia de registro no es inocua: exime de facto a los anfitriones del cumplimiento de obligaciones críticas consagradas en la LOT, tales como el deber de no afectar negativamente la imagen turística del destino, abstenerse de realizar publicidad engañosa (por ejemplo, ofrecer servicios con los que no se cuenta), y someterse a la potestad supervisora y sancionatoria del Estado³⁴. Asimismo, imposibilita al Ejecutivo Nacional la recolección de estadísticas certeras sobre la capacidad de carga y ocupación real de los destinos turísticos, desdibujando la planificación de las políticas públicas y perpetuando la evasión de la contribución especial del 1% sobre ingresos brutos destinada al Fondo de Promoción Turística¹⁵.

Conflictos Residenciales: El Régimen de Propiedad Horizontal y la Gentrificación

La metamorfosis de inmuebles residenciales en infraestructuras de alojamiento comercial ha trasladado el epicentro del conflicto desde el plano macroeconómico hacia el tejido micro-social de las comunidades vecinales. Este escenario está regulado en Venezuela por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), una norma promulgada a mediados del siglo XX que enfrenta ahora desafíos para los que no fue estructurada.

La naturaleza intrínseca del alquiler turístico de corta estancia supone una alta rotación de huéspedes foráneos, lo que inexorablemente incrementa el tráfico peatonal y el uso intensivo de los bienes e instalaciones comunes de los condominios (ascensores, piscinas, gimnasios, áreas de esparcimiento). Esta sobrecarga acelera el desgaste físico de los equipos, eleva los costos de mantenimiento y, de manera crítica, compromete la integridad de los protocolos de seguridad vecinal, al permitir el acceso constante de personas no censadas por las Juntas de Condominio³⁶. Adicionalmente, el comportamiento vacacional suele generar externalidades negativas como ruidos a deshoras, fiestas no autorizadas y alteraciones del orden público que perturban el sosiego de los residentes permanentes³⁶.

El ordenamiento jurídico venezolano dispone de ciertos mecanismos genéricos de defensa. El Artículo 3 de la LPH consagra el deber de cada propietario de usar su apartamento sin perjudicar a los demás ni perturbar la tranquilidad vecinal, limitándose al destino establecido en el documento de condominio, el cual suele ser de uso estrictamente residencial y unifamiliar³⁶. No obstante, a pesar de estas normativas y de las prescripciones prohibitivas que puedan existir en los Reglamentos de Condominio, las Juntas de Condominio en Venezuela operan bajo un estado de profunda indefensión jurídica. La legislación nacional prohíbe taxativamente que las juntas asuman funciones jurisdiccionales o de policía administrativa; no pueden imponer sanciones corporales, privar de servicios básicos de manera arbitraria ni establecer multas pecuniarias discrecionales a los infractores, por ser esto materia de estricta reserva legal jurisdiccional³⁶.

Pretender restringir físicamente el acceso de un huésped a un apartamento bajo contrato, o cortar unilateralmente suministros al propietario que ejerce la actividad comercial, expone a los miembros de la Junta de Condominio a denuncias penales, acciones de amparo constitucional por vulneración al libre tránsito, o demandas por perturbación del derecho fundamental a la propiedad privada³⁶. Para hacer valer efectivamente las normas de vecindad o el uso residencial, las comunidades de propietarios venezolanas están obligadas a recurrir a la vía judicial (por ejemplo, interdictos posesorios, demandas por incumplimiento de contrato o amparos), fundamentándose en los artículos 14 y 39 de la LPH³⁶. Dado el nivel de congestión, la onerosidad y la lentitud procesal del sistema de administración de justicia en Venezuela, la vía judicial resulta totalmente inoperante como mecanismo disuasorio rápido y eficiente frente a las molestias del alquiler turístico³⁶.

Este proceso de transformación física de las comunidades está indisolublemente ligado a un fenómeno sociológico y económico más amplio: la gentrificación y la financiarización de la vivienda. En zonas privilegiadas como Chacao y Las Mercedes, los inversionistas adquieren inmuebles o remodelan unidades existentes con el objetivo exclusivo de insertarlas en plataformas de corto plazo, extrayendo rentabilidades dolarizadas que multiplican exponencialmente cualquier ingreso obtenible mediante un alquiler residencial a largo plazo bajo los parámetros de la SUNAVI². Esta dinámica incentiva la sustracción sistemática de unidades habitacionales del mercado primario de vivienda, contrayendo agresivamente la oferta para ciudadanos y profesionales locales. El efecto final es la revalorización artificial de los inmuebles, el desplazamiento de los residentes tradicionales hacia zonas periféricas, y la paulatina transformación de urbanizaciones enteras en ecosistemas de población flotante, erosionando el tejido social de la ciudad.

Perspectivas del Derecho Comparado: Benchmarking Regulatorio

La crisis generada por la masificación desregulada del alojamiento colaborativo no es un fenómeno endémico de Venezuela. Jurisdicciones alrededor del mundo han enfrentado estas disrupciones y han articulado respuestas regulatorias que ofrecen un benchmarking invaluable para la formulación de una política pública criolla coherente y efectiva. El análisis de las estrategias implementadas en Colombia, España, Brasil y México provee un repertorio de soluciones jurídicas aplicables al contexto nacional.

El Modelo Colombiano: Corresponsabilidad Digital e Integración Tecnológica

La República de Colombia, país vecino con el cual Venezuela comparte dinámicas turísticas, promulgó en 2020 la Ley 2068 (modificando la Ley General de Turismo), estableciendo un marco normativo pionero en la región. El legislador colombiano comprendió tempranamente que perseguir a decenas de miles de anfitriones individuales era administrativamente ineficiente; por tanto, el eje de su estrategia fue responsabilizar a las plataformas tecnológicas, elevándolas a la categoría de agentes formales del ecosistema turístico³⁸.

El marco regulatorio (reforzado por el Decreto 1836 de 2021) establece la obligatoriedad inexcusable de inscripción en el Registro Nacional de Turismo (RNT) para cualquier prestador de servicio de alojamiento, incluyendo viviendas turísticas³⁹. La innovación de la Ley 2068 radica en que prohíbe a plataformas como Airbnb o Booking publicitar, listar o intermediar en el alquiler de inmuebles que no cuenten con un número de RNT válido y activo, sancionando solidariamente a la plataforma si incumple esta disposición³⁸. Adicionalmente, el Estado colombiano digitalizó el control migratorio y de seguridad mediante la implementación de la Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA). Las plataformas y anfitriones deben registrar obligatoriamente los datos filiatorios, procedencia, destino y motivo de viaje de todos los huéspedes (nacionales y extranjeros), alimentando en tiempo real las bases de datos de las autoridades para prevenir delitos transnacionales, evasión y explotación sexual³⁹.

El Enfoque Español y Brasileño: Empoderamiento de los Condominios

En España, uno de los mercados turísticos más saturados de Europa, el debate se centró en la conflictividad residencial y los derechos de propiedad. Ante el colapso de la convivencia en las ciudades, el Estado promulgó el Real Decreto-ley 7/2019, reformando la Ley de Propiedad Horizontal. Históricamente, en España, prohibir una actividad lícita dentro de un edificio requería el voto unánime de todos los copropietarios, lo cual era inviable al contar con el veto del propio anfitrión turístico⁴¹.

La reforma del Artículo 17.12 de la LPH española flexibilizó drásticamente este requisito. Actualmente, las comunidades de propietarios están facultadas para limitar, condicionar o vetar el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional mediante un acuerdo adoptado por una mayoría reforzada de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios, que a su vez representen 3/5 de las cuotas de participación³⁷. Más importante aún desde la óptica económica, esta misma mayoría cualificada permite a las Juntas de Condominio imponer un recargo en las cuotas ordinarias de gastos comunes de hasta un 20% adicional para aquellos inmuebles destinados a fines turísticos³⁷. El Tribunal Supremo de España ha ratificado la legalidad de estas medidas, determinando que los intereses individuales de explotación económica de la propiedad pueden ser válidamente limitados por el interés colectivo de la comunidad para preservar la convivencia y compensar el desgaste de las áreas comunes⁴¹.

Una línea jurisprudencial similar se desarrolló en Brasil, donde la Tercera Cámara del Tribunal Superior de Justicia (STJ) emitió un fallo histórico determinando que los condominios residenciales sí poseen la potestad legal de prohibir unilateralmente el alquiler de corto plazo a través de plataformas digitales³⁶. El máximo tribunal brasileño fundamentó su decisión argumentando que el alquiler de cortísimo plazo, caracterizado por la eventualidad, la alta rotación y la transitoriedad comercial, resulta jurídicamente incompatible con la destinación «exclusivamente residencial» atribuida en los documentos de condominio, reconociendo la innegable afectación a la salubridad y el sosiego de los vecinos que utilizan el inmueble como su vivienda o lugar de teletrabajo (home office)³⁶.

El Modelo Mexicano: Retención Fiscal en la Fuente

Frente a la evasión tributaria inherente a la economía colaborativa descentralizada, jurisdicciones como la Ciudad de México (CDMX) optaron por una estrategia fiscal pragmática. Entendiendo la imposibilidad técnica de auditar a cada anfitrión individual, el gobierno local negoció instrumentos vinculantes directamente con las corporaciones tecnológicas⁴³. Desde 2017, la legislación obliga a plataformas como Airbnb a actuar como agentes formales de retención del Impuesto sobre el Hospedaje (un tributo del 3%) en el momento exacto en que la transacción electrónica se materializa. La plataforma recauda el impuesto directamente del huésped y lo transfiere íntegramente a las arcas gubernamentales, habiendo aportado más de 650 millones de pesos al presupuesto de la CDMX⁴³. Esta estrategia democratiza la carga tributaria, elimina la ventaja competitiva de la evasión frente a los hoteles formales y genera ingresos fiscales que el Estado puede reinvertir en la mejora de la infraestructura urbana de la que se sirven los turistas.

Propuesta de Arquitectura Regulatoria para Venezuela

La intersección de una crisis económica en vías de estabilización, el colapso de los servicios públicos, el anacrónico marco legal inquilinario y el ímpetu de supervivencia y emprendimiento del ciudadano venezolano requiere de una política pública sumamente quirúrgica. Copiar de manera acrítica legislaciones del primer mundo resultaría contraproducente. La regulación de los alojamientos de corta estancia en Venezuela debe reconocer que iniciativas locales como ESTEI son vectores valiosos de inclusión tecnológica y generación de riqueza familiar¹⁰, mientras se protege simultáneamente a la industria hotelera (Conseturismo/Fenahoven) que mantiene la nómina formal e invierte fuertemente en capital e infraestructura¹⁴.

A partir del diagnóstico de las deficiencias jurídicas nacionales y el estudio del derecho comparado, se formulan los siguientes ejes rectores y recomendaciones normativas para estructurar una legislación equilibrada y funcional:

1. Reconceptualización y Digitalización del Registro Turístico Nacional (RTN)

El Ministerio del Poder Popular para el Turismo (MINTUR) debe emitir una nueva resolución sectorial que derogue parcialmente los rígidos requisitos de infraestructura de las normas previas y cree una categoría especial, rápida y 100% digital, denominada «Vivienda de Uso Turístico (VUT)» o «Alojamiento Colaborativo»³³. El registro debe abandonar las exigencias comerciales pesadas para basarse en declaraciones juradas de cumplimiento de parámetros mínimos de seguridad, higiene y legitimidad de propiedad.

Inspirado en la Ley 2068 de Colombia, la nueva normativa venezolana debe consagrar la corresponsabilidad solidaria de las empresas operadoras de plataformas tecnológicas. Debe establecerse como un mandato legal de cumplimiento obligatorio que ninguna propiedad en territorio venezolano pueda ser listada, publicitada o transada económicamente en plataformas (nacionales o extranjeras) sin exhibir en su perfil un código de RTN-VUT verificado digitalmente por el Estado. Esta barrera de entrada tecnológica garantizará la formalización expedita de las casi 30.000 unidades habitacionales operativas en el país, incorporándolas a la economía formal¹.

2. Modificación Inmediata de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

Para descongestionar el saturado sistema de administración de justicia y devolver la paz a las comunidades vecinales, la Asamblea Nacional debe abocarse de manera prioritaria a la reforma del Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal³⁶. Es indispensable facultar expresamente a las Asambleas de Copropietarios para regular democráticamente la actividad turística dentro de su ámbito privado.

Emulando el exitoso modelo español, la reforma debe permitir que, mediante una mayoría calificada (por ejemplo, el 75% o las 3/5 partes de las cuotas de participación), el condominio apruebe modificaciones al documento rector para prohibir la explotación turística comercial del inmueble si la comunidad así lo determina³⁷. Subsidiariamente, y de manera más pragmática para la realidad nacional, se debe otorgar competencia expresa a la Junta de Condominio, avalada por la asamblea, para imponer un recargo porcentual (entre 10% y 25%) sobre la cuota ordinaria de gastos comunes a aquellos propietarios que ejerzan el alquiler de corto plazo. Este recargo fungiría como un fondo de amortización legítimo para compensar el consumo intensivo de agua subsidiada, el uso acelerado de los ascensores y el incremento de las pólizas de seguridad privada, internalizando así las externalidades negativas que actualmente asume colectivamente el condominio.

3. Institucionalización de la Recaudación Fiscal en la Fuente

La asimetría de costos que desangra a la hotelería formal y consolida la competencia desleal tiene su génesis en la evasión fiscal de los anfitriones¹³. Atendiendo a la imposibilidad práctica del SENIAT para fiscalizar a decenas de miles de pequeños rentistas, el Estado debe emitir las providencias administrativas necesarias para designar a las plataformas tecnológicas (ESTEI, Airbnb, Booking) como Agentes Especiales de Retención y Percepción Tributaria de alcance nacional.

Aprovechando el precedente de plataformas locales como ESTEI, que ya integran algoritmos para el cobro de la tarifa de servicio y los impuestos conexos (IVA e IGTF)¹², la normativa debe exigir que las plataformas retengan automáticamente en el momento de la reserva la contribución especial del 1% destinada al Instituto Nacional de Turismo (INATUR), así como un porcentaje estimado por concepto de impuesto sobre la renta derivado de actividades comerciales. En el caso de plataformas globales que liquidan en el extranjero y escapan a la jurisdicción financiera local⁸, el Estado debe promover mesas técnicas para implementar mecanismos de recaudo digital equivalentes a los aplicados con éxito en la Ciudad de México, forzando a estas empresas a retener y liquidar impuestos locales como condición para operar en el espectro radioeléctrico venezolano⁴³. Asimismo, las autoridades municipales deben armonizar sus ordenanzas para crear licencias simplificadas de actividad económica comercial referidas exclusivamente a esta nueva figura.

4. Definición Jurídica Precisa frente a la Regulación Inquilinaria (LRCAV)

Para garantizar una seguridad jurídica robusta y evitar el abuso del derecho, es imperioso establecer una frontera nítida entre el alquiler residencial y la explotación turística, cerrando el margen de arbitraje regulatorio²⁵. Se requiere la promulgación de un reglamento o una ley especial de alojamiento que defina sin ambigüedades qué constituye un «inmueble destinado a temporadas vacacionales».

Esta definición debe establecer un límite temporal máximo continuo e improrrogable (por ejemplo, 30 o 45 días continuos de hospedaje para un mismo usuario). Se debe instituir jurídicamente que, si un contrato de alquiler bajo la figura de alojamiento temporal supera este umbral de tiempo máximo con el mismo arrendatario, la naturaleza del contrato mutará ipso jure, considerándose fraude a la ley, y la relación jurídica pasará automáticamente a ser regida por la draconiana Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV) y la jurisdicción de la SUNAVI²⁵. Esta clara línea de demarcación protegería la inviolabilidad de la política pública de vivienda a largo plazo, garantizando que el alquiler temporal se utilice estrictamente para su naturaleza rotativa comercial o turística, y no como un subterfugio sistemático para vaciar el mercado residencial tradicional de oferta legal y evadir las normativas de desalojo.

5. Establecimiento de Protocolos de Seguridad Integral y Seguros

La informalidad no puede ser sinónimo de inseguridad civil. El nuevo marco normativo debe requerir, como condición sine qua non para la obtención del RTN-VUT, que los anfitriones demuestren poseer implementos básicos de mitigación de riesgos: extintores de incendios certificados, detectores de humo operativos e instructivos claros de evacuación y uso de equipos eléctricos/plantas generadoras. Igualmente, será mandatoria la suscripción y mantenimiento de una póliza de seguros de responsabilidad civil extracontractual con cobertura comercial, destinada a amparar daños a la propiedad comunitaria o de terceros, lesiones corporales o siniestros mayores que pudieran acaecer durante el ejercicio de la actividad de hospitalidad comercial⁴⁰. Estas exigencias mínimas reducen progresivamente la brecha de responsabilidades que actualmente soportan los hoteles formales¹⁴.

Conclusión

El paradigma del alojamiento colaborativo de corta estancia ha demostrado no ser una disrupción episódica, sino una alteración estructural y permanente de la matriz turística y comercial contemporánea. En la República Bolivariana de Venezuela, la confluencia de este fenómeno tecnológico global con la singular coyuntura de una economía que busca la estabilización post-hiperinflacionaria, marcada por una profunda crisis de servicios básicos, dependencia de los ingresos en divisas y un andamiaje legal de arrendamientos y condominios completamente anacrónico, ha engendrado un mercado de alquileres turísticos extraordinariamente vigoroso pero inherentemente distorsionado e insostenible a largo plazo sin intervención estatal.

El exhaustivo análisis del mercado develo que el vacío regulatorio actual no opera en la neutralidad, sino que produce externalidades polarizantes y transferencias de riqueza asimétricas. Por un lado, ha fungido como un salvavidas macroeconómico, permitiendo capitalizar bienes raíces inmovilizados, inyectando liquidez dolarizada a familias de clase media frente a la recesión¹⁰, propulsando el ecosistema tecnológico nacional a través del surgimiento de startups resilientes como ESTEI que se adaptan ágilmente a la bancarización local (con un costo transaccional bajo del 3%)¹⁰, y democratizando la irrigación del gasto turístico hacia municipios periféricos y emprendimientos conexos. Por el otro extremo del espectro, esta desregulación ha instaurado una asimetría competitiva voraz que amenaza con erosionar irremediablemente a la industria hotelera formal, asfixiada por altos costos operativos, compromisos laborales, tributarios y tarifas comerciales de servicios públicos frente a competidores que operan bajo el cobijo del subsidio residencial y la evasión¹³. A una escala comunitaria, ha provocado severos daños al tejido social urbano, induciendo una acelerada financiarización de la vivienda, el vaciamiento del mercado de arrendamiento permanente, un indetenible proceso de gentrificación y el aumento sistémico de los conflictos de convivencia residencial por la sobreexplotación de áreas comunes bajo regímenes de Propiedad Horizontal incapaces de regular este estrés².

El relanzamiento de Venezuela como un destino turístico internacional y nacional competitivo —un objetivo cardinal frente a la imperativa necesidad de diversificación económica del modelo primario exportador petrolero— exige la consolidación de un mercado de servicios transparente, predecible y estandarizado en sus niveles de calidad. La pretensión de legislar para erradicar o prohibir el modelo de economía colaborativa en materia turística es un anacronismo probadamente ineficaz; la experiencia internacional y la sociología jurídica demuestran que las políticas prohibicionistas únicamente empujan la actividad económica hacia niveles más profundos de clandestinidad e informalidad. El objetivo de la política pública del Estado venezolano debe centrarse en el concepto de «leveling the playing field» (nivelación del terreno de juego comercial).

Solo a través de una reforma legal articulada y multidisciplinaria que integre la simplificación y digitalización del Registro Turístico Nacional mediante la corresponsabilidad de las plataformas tecnológicas³³, el empoderamiento democrático y legal de las asambleas de copropietarios y juntas de condominio para regular su hábitat³⁷, y la designación de los agregadores digitales (tanto globales como nacionales) como agentes de retención fiscal y estadísticos⁴³, el Estado venezolano podrá internalizar las externalidades negativas de este fenómeno.

Al adoptar este enfoque regulatorio comprehensivo, moderno y adaptado a las idiosincrasias de su economía transaccional, Venezuela tiene la oportunidad de capitalizar la masiva infraestructura residencial descentralizada instalada en su territorio, transformando un modelo que hoy genera conflicto y evasión, en un pilar institucionalizado, equitativo y dinámico de la nueva economía del turismo sostenible.

Works cited

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